最近,二手房参考价再次成为市场热议话题,而且多个城市已经对二手房参考价进行调整,这当中包括取消或优化。
深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间,一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多:二手房量价齐跌,学区房神话不再,房产中介的日子难过,买家从抢房到不敢买,卖家从乐观到动摇,投资客也悄然退场……更重要的是,许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。2021年2月,深圳推出二手房参考价之后,当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套,却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌,随后成交量虽偶有反弹,但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间,整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套,同比下跌65%,比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月,深圳二手住宅过户量为2039套,环比下跌9%,继6月下滑后再度走低。
2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”,这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示,成交价与参考价偏差值越小,说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33%-56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%,而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。
据中经产业信息研究网发布的《中国二手房行业发展趋势及竞争策略研究报告》显示:过去二手房都是加杠杆炒作,形成二手房价格进一步上涨的预期,再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆,同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作,也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破,也有利于引导市场预期。未来,二手房参考价政策还会大概率保持,这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是,深圳的新房市场已经开始出现“反弹”,或带动新房和二手房价格出现上涨的预期,这个时候如果放松二手房参考价政策,很可能会带动新一轮的房价上涨。
目前虽然经过了一年半的调整,但由于各方面因素的影响,二手房的成交量依然处于低位,暂时未见起色。但可喜的是,部分业主愿意调低出售价,让二手房保持在低位成交量,二手房市场已完成筑底过程,下半年预计会进入波动回升的阶段。
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