报告导读
商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在限购令严格执行后，四大城市(北京、上海、深圳、广州)商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与同期相比增加13%，与下半年相比下滑5%。而四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与下半年相比下降28%。
受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
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报告目录
第一章 商业地产行业综述
第一节 商业地产行业概述
一、商业地产产品定义
二、商业地产产品分类
三、商业地产产品用途
1、发廊
2、便利店
3、住宅
4、百货商场
5、俱乐部
第二节 商业地产产业的生命周期分析
第二章 2017-2021年全球商业地产行业现状分析
第一节 2017-2021年国际商业地产行业现状分析
一、国际商业地产市场发展历程
二、国际主要国家商业地产发展情况分析
三、国际商业地产市场发展趋势
第二节 商业地产发展环境分析
一、中国宏观经济环境分析（GDP CPI等）
二、欧洲经济环境分析
三、美国经济环境分析
四、日本经济环境分析
五、其他地区经济环境分析
六、 全球经济环境分析
第三节 2017-2021年中国商业地产市场现状分析
一、 2017-2021年中国商业地产市场规模统计分析
二、 2017-2021年中国商业地产市场供给统计分析
三、 2017-2021年中国商业地产市场需求统计分析
四、 2017-2021年中国商业地产行业产能统计分析
1、2017-2021年中国商业地产行业产能统计
2、2017-2021年中国商业地产行业产能配置与产能利用率分析
五、2017-2021年中国商业地产行业PEST（环境）分析
1、经济环境分析
2、政策环境分析
3、社会环境分析
4、技术环境分析
第三章 中国商业地产行业发展环境分析
第一节 中国宏观经济环境分析
一、GDP历史变动轨迹
二、居民消费价格指数分析
三、城乡居民收入分析
四、社会固定资产投资分析
五、2022-2026年我国宏观经济发展预测
第二节 中国商业地产行业政策环境分析
一、商业地产行业监管管理体制
二、商业地产行业相关政策分析
三、上下游产业政策影响分析
第三节 中国商业地产行业技术环境分析
第四章 2017-2021年商业地产行业经济指标分析
第一节 商业地产行业经济指标分析
一、商业地产行业赢利性分析
二、商业地产产品附加值的提升空间
三、商业地产行业进入壁垒/退出机制
四、商业地产行业周期性、季节性等特点
第二节 商业地产行业投资价值分析
一、2017-2021年中国商业地产行业盈利能力分析
二、2017-2021年中国商业地产行业偿债能力分析
三、2017-2021年中国商业地产行业运营能力分析
四、2017-2021年中国商业地产产品投资收益率分析预测
第三节 2017-2021年中国商业地产行业投资机会分析
一、中国强劲的经济增长对商业地产行业的支撑因素分析
二、下游行业的需求对商业地产行业的推动因素分析
三、商业地产产品相关产业的发展对商业地产行业的带动因素分析
第五章 中国商业地产行业运行态势分析
第一节 中国商业地产行业概况分析
第二节 中国商业地产行业经受压力分析
第三节 中国商业地产行业的发展及存在的问题分析
一、中国商业地产行业发展中的问题
二、解决措施
第六章 中国商业地产市场需求分析
第一节 需求规模
一、2017-2021年中国商业地产市场需求及增速
二、商业地产市场饱和度分析
三、影响商业地产市场需求的因素
四、商业地产市场潜力分析
第二节 商业地产市场需求结构分析
一、用户结构（产品分类及占比）
二、产品（服务）结构
三、区域市场分析
四、重点省市商业地产需求概述
第七章 中国商业地产市场供给分析
第一节 供给规模
一、2017-2021年中国商业地产市场供给规模及增速
二、行业开工情况
三、产业投资热度分析
第二节 商业地产市场供给区域分布
一、产业集群状况
二、商业地产企业区域分布情况
三、重点省市商业地产产业发展特点
第八章 行业供需平衡分析
第一节 商业地产行业供需平衡现状
第二节 影响商业地产行业供需平衡的因素
第三节 商业地产行业供需平衡趋势预测
第九章 2017-2021年中国商业地产产业区域运行情况分析
第一节 2017-2021年华东地区市场规模分析
第二节 2017-2021年华南地区市场规模分析
第三节 2017-2021年华中地区市场规模分析
第四节 2017-2021年华北区市场规模分析
第五节 2017-2021年西北地区市场规模分析
第六节 2017-2021年西南地区市场规模分析
第七节 2017-2021年东北地区市场规模分析
第十章 中国商业地产行业竞争情况分析
第一节 行业竞争格局概述
第二节 中国商业地产行业集中度分析
一、商业地产行业市场区域分布情况
二、商业地产行业市场集中度分析
第三节 商业地产行业竞争结构分析
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第四节 商业地产行业SWOT模型分析
第十一章 中国商业地产行业上下游产业链分析
第一节 商业地产行业上下游产业链概述
第二节 商业地产上游行业发展状况分析
第三节 主要上游产业对商业地产行业的影响
第四节 商业地产下游行业发展状况分析
一、发廊
二、便利店
三、住宅
四、百货商场
五、俱乐部
第五节 主要下游产业对商业地产行业的影响
第十二章 商业地产主要品牌分析
第一节 商业地产品牌构成
第二节 品牌满意度分析
第三节 市场竞争程度
一、市场集中度
二、市场竞争类型
三、重点企业市场份额分析
第四节 中国商业地产市场集中度及影响因素分析
第十三章 重点企业经营状况分析
第一节 金融街控股股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第二节 阳光新业地产股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第三节 首创置业股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第四节 广州富力地产股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第五节 上海世茂股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第六节 绿地控股集团有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第七节 大悦城控股集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第八节 华润置地有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第九节 保利发展控股集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十节 万科企业股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十一节 大连万达商业管理集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十四章 2017-2021年中国商业地产行业主要数据监测分析
第一节 中国商业地产行业结构分析
一、商业地产企业结构分析
二、商业地产行业从业人员结构分析
第二节 2017-2021年中国商业地产行业关键性财务指标分析
一、行业主要盈利能力分析
二、行业主要偿债能力分析
三、行业主要运营能力分析
第十五章 商业地产行业替代品及互补产品分析
第一节 商业地产行业替代品分析
一、替代品种类
二、主要替代品对商业地产行业的影响
三、替代品发展趋势分析
第二节 商业地产行业互补产品分析
一、行业互补产品种类
二、主要互补产品对商业地产行业的影响
三、互补产品发展趋势分析
第十六章 商业地产产业渠道分析
第一节 中国商业地产行业的经销模式
第二节 商业地产行业渠道格局
第三节 商业地产行业渠道形式
第四节 商业地产行业渠道要素对比
第五节 商业地产行业国际化营销模式分析
第六节 中国商业地产行业销售投资运作模式分析
第十七章 2022-2026年中国商业地产行业发展前景预测分析
第一节 商业地产行业投资价值分析
一、2022-2026年中国商业地产行业盈利能力分析
二、2022-2026年中国商业地产行业偿债能力分析
三、2022-2026年中国商业地产行业运营能力分析
四、2022-2026年中国商业地产产品投资收益率分析预测
第二节 2022-2026年中国商业地产行业供需预测
一、2022-2026年中国商业地产行业供给预测
二、2022-2026年中国商业地产行业需求预测
第三节 2022-2026年中国商业地产行业运行状况预测
第十八章 中国商业地产行业投资风险分析
第一节 中国商业地产行业存在问题分析
第二节 中国商业地产行业上下游产业链风险分析
一、下游行业需求市场风险分析
二、关联行业风险分析
第三节 中国商业地产行业投资风险分析
一、政策和体制风险分析
二、技术发展风险分析
三、原材料风险分析
四、进入/退出风险分析
五、经营管理风险分析
第十九章 中国商业地产行业投资机会分析
第一节 2022-2026年中国商业地产行业机会因素分析
一、中国强劲的经济增长对商业地产行业的支撑因素分析
二、下游行业的需求对商业地产行业的推动因素分析
三、商业地产产品相关产业发展的带动因素分析
第二节 行业细分产品投资机会
一、传统商铺
二、专业市场
三、闲度假商业
四、商住办公楼
五、甲级写字楼
第三节 区域市场投资机会
第四节 产业链投资机会
第五节 特定项目投资机会
第二十章 2022-2026年中国商业地产行业发展策略及投资建议
第一节 商业地产行业发展战略规划背景意义
一、行业转型升级的需要
二、行业强做大做的需要
三、行业可持续发展需要
第二节 商业地产行业战略规划制定依据
一、行业发展规律
二、企业资源与能力
三、可预期的战略定位
第三节 商业地产行业战略规划策略分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、区域战略规划
四、产业战略规划
五、营销品牌战略
六、竞争战略规划
第四节 商业地产行业市场的重点客户战略实施
一、重点客户战略的必要性
二、重点客户的鉴别与确定
三、重点客户的开发与培育
四、重点客户市场营销策略
第五节 投资建议
我们的优势
一、数据优势
1、一手调研资料及数据
调研方法：实地调研、专家访谈、神秘顾客、抽样调查、电话采访、问卷调查等。
调研对象：代表企业、渠道商/分销商、上下游关联企业、业务/销售人员、用户/使用者、行业专家、科研院所、高等院校等。
研究模型：SWOT分析、波士顿矩阵、波特五力分析模型、洛伦茨曲线、钻石模型理论等。
分析方法：描述性统计、回归分析、相关分析法等。
2、二手资料及数据
官方统计数据：统计局、海关总署、行业协会等机构发布的数据和信息。
行业公开数据：行业专家公开发表的数据、行业门户统计汇总的数据、媒体公示的数据。
企业公开数据：上市公司年报、季报数据，非上市公司公开发表的数据和信息。
文献期刊数据：各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料。
3、公司自建五大数据库资源
我公司共建设有宏观经济数据库、行业数据库、产品统计数据库、工业企业数据库、区域经济统计数据库等，合计六大数据库。
4、历年的研究成果及项目案例
多行业研究报告汇总、商业模式汇总、项目案例汇总、专项调研流程及经验总结。
二、团队优势
1、研究部历经10年打磨，年发布2000多份研究成果，行业经验丰富。
2、设立16个行业研究小组，长期跟踪调查5000多个细分行业。
3、各行业设立研究组长，经验丰富、态度严谨、质量把控。
4、与多所高校建立校企联合团队，方便快速开展多区域线下调研。
三、管理优势
报告严格把控质量,研发流程如下:
1：设立研究小组，确定研究内容;
2：利用数据库资源,结合各统计部门资料及实地调研,搜集相关信息;
3：核实验证来自各种信息源的信息;
4：进行数据建模、市场分析并起草初步研究报告;
5：核实检查初步研究报告;
6：撰写完成研究报告，提交客户;
7：完善的售后服务保障。
服务流程
售后保障
自本合同签订之日起六个月之内，在研究报告的目录范围之内，免费补充内容、更新数据。
报告相关
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
据统计，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。
随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。
在商办用地供应方面，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。
预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
